ຊັບສິນທີ່ຖືກຢຶດຄືນຈາກທະນາຄານແມ່ນຫຍັງ?

ຊັບສິນທີ່ຖືກຢຶດຄືນຈາກທະນາຄານ (bank-owned properties), ເຊິ່ງມັກຈະຖືກກ່າວເຖິງວ່າເປັນຊັບສິນທີ່ຜ່ານຂະບວນການຢຶດຊັບ (foreclosure), ແມ່ນອະສັງຫາລິມະສັບທີ່ໄດ້ກັບຄືນມາເປັນການຄອບຄອງ (holdings) ຂອງສະຖາບັນການເງິນ. ສິ່ງນີ້ເກີດຂຶ້ນເມື່ອເຈົ້າຂອງເດີມບໍ່ສາມາດຊໍາລະໜີ້ສິນກູ້ຢືມຕາມເງື່ອນໄຂທີ່ໄດ້ຕົກລົງກັນ, ເຊິ່ງນໍາໄປສູ່ການຍຶດຊັບໂດຍທະນາຄານ ຫຼື ຜູ້ໃຫ້ກູ້. ຊັບສິນເຫຼົ່ານີ້ສາມາດເປັນໄດ້ທັງທີ່ຢູ່ອາໄສ (residences), ອາຄານການຄ້າ, ຫຼື ທີ່ດິນ. ການເປັນເຈົ້າຂອງ (ownership) ຂອງຊັບສິນດັ່ງກ່າວຈະຖືກໂອນຈາກເຈົ້າຂອງເດີມໄປຍັງສະຖາບັນການເງິນ, ເຊິ່ງຈາກນັ້ນກໍ່ຈະພະຍາຍາມຂາຍຊັບສິນເຫຼົ່ານັ້ນເພື່ອຟື້ນຄືນການລົງທຶນຂອງຕົນ. ໂດຍທົ່ວໄປແລ້ວ, ທະນາຄານບໍ່ໄດ້ມີຈຸດປະສົງທີ່ຈະເປັນເຈົ້າຂອງຊັບສິນໃນໄລຍະຍາວ, ດັ່ງນັ້ນພວກເຂົາຈຶ່ງມັກຈະພະຍາຍາມຂາຍຊັບສິນເຫຼົ່ານີ້ໃນລາຄາທີ່ແຂ່ງຂັນ. ການເຂົ້າໃຈຂະບວນການນີ້ແມ່ນຈຸດເລີ່ມຕົ້ນທີ່ສໍາຄັນສໍາລັບຜູ້ທີ່ສົນໃຈໃນຕະຫຼາດນີ້, ໂດຍສະເພາະເມື່ອພິຈາລະນາເຖິງໂອກາດໃນການໄດ້ມາເຊິ່ງຊັບສິນ.

ໂອກາດໃນການລົງທຶນໃນຕະຫຼາດອະສັງຫາລິມະສັບ

ຕະຫຼາດສໍາລັບຊັບສິນທີ່ຖືກຢຶດຄືນ (repossessed assets) ສາມາດສະເໜີໂອກາດການລົງທຶນ (investment opportunities) ທີ່ໜ້າສົນໃຈຢ່າງຍິ່ງ. ຊັບສິນເຫຼົ່ານີ້ມັກຈະຖືກຂາຍໃນລາຄາທີ່ຕໍ່າກວ່າລາຄາຕະຫຼາດປົກກະຕິ ເພື່ອໃຫ້ທະນາຄານສາມາດຟື້ນຕົວການລົງທຶນຂອງຕົນໄດ້ຢ່າງວ່ອງໄວ. ນັກລົງທຶນທີ່ມີຄວາມຮູ້ກ່ຽວກັບຕະຫຼາດ (market) ແລະ ມີຄວາມສາມາດໃນການປະເມີນມູນຄ່າ (value) ຂອງຊັບສິນທີ່ຕົກຢູ່ໃນພາວະຫຍຸ້ງຍາກ (distressed properties) ສາມາດພົບເຫັນໂອກາດໃນການຊື້ທີ່ຢູ່ອາໄສ (housing) ຫຼື ອະສັງຫາລິມະສັບ (real estate) ດ້ວຍລາຄາທີ່ເໝາະສົມ. ນອກຈາກນີ້, ຍັງມີໂອກາດສໍາລັບການເພີ່ມມູນຄ່າໃຫ້ແກ່ຊັບສິນຜ່ານການສ້ອມແປງແລະປັບປຸງ, ເຊິ່ງສາມາດນໍາໄປສູ່ຜົນກໍາໄລທີ່ສູງຂຶ້ນໃນການຂາຍຕໍ່. ຢ່າງໃດກໍຕາມ, ມັນເປັນສິ່ງສໍາຄັນທີ່ຈະຕ້ອງພິຈາລະນາເຖິງສະພາບຂອງຊັບສິນ, ຄ່າໃຊ້ຈ່າຍໃນການສ້ອມແປງ, ແລະ ຄວາມຕ້ອງການຂອງຕະຫຼາດໃນທ້ອງຖິ່ນກ່ອນທີ່ຈະຕັດສິນໃຈເຂົ້າສູ່ການລົງທຶນດັ່ງກ່າວ.

ຂະບວນການຊື້ແລະການໄດ້ມາເຊິ່ງຊັບສິນ

ການຊື້ (buying) ຊັບສິນທີ່ຖືກຢຶດຄືນຈາກທະນາຄານກ່ຽວຂ້ອງກັບຂັ້ນຕອນທີ່ແຕກຕ່າງຈາກການຊື້ອະສັງຫາລິມະສັບ (real estate) ແບບດັ້ງເດີມ. ຂະບວນການໄດ້ມາ (acquisition) ມັກຈະເລີ່ມຕົ້ນດ້ວຍການຄົ້ນຫາຊັບສິນທີ່ຢູ່ໃນລາຍການຂອງທະນາຄານ, ຜ່ານຕົວແທນອະສັງຫາລິມະສັບທີ່ຊ່ຽວຊານ, ຫຼື ເວັບໄຊທ໌ສະເພາະ. ຜູ້ຊື້ຈະຕ້ອງກຽມພ້ອມສໍາລັບການປະມູນ ຫຼື ການເຈລະຈາໂດຍກົງກັບທະນາຄານ. ສິ່ງສໍາຄັນຄືການກວດສອບສະພາບຂອງຊັບສິນຢ່າງລະອຽດ, ລວມທັງການກວດສອບທາງດ້ານກົດໝາຍເພື່ອຮັບປະກັນວ່າບໍ່ມີບັນຫາຄ້າງຄາ, ແລະ ການກວດສອບທາງດ້ານໂຄງສ້າງເພື່ອປະເມີນຄ່າໃຊ້ຈ່າຍໃນການສ້ອມແປງທີ່ອາດຈະເກີດຂຶ້ນ. ໂດຍທົ່ວໄປແລ້ວ, ທະນາຄານຈະຂາຍຊັບສິນຕາມສະພາບທີ່ເຫັນ (as-is), ຊຶ່ງໝາຍຄວາມວ່າຜູ້ຊື້ຈະຕ້ອງຮັບຜິດຊອບຄ່າໃຊ້ຈ່າຍໃນການສ້ອມແປງໃດໆ. ດັ່ງນັ້ນ, ການມີງົບປະມານສໍາລັບການສ້ອມແປງແລະການປັບປຸງແມ່ນສິ່ງຈໍາເປັນ. ຄວາມເຂົ້າໃຈໃນຂັ້ນຕອນເຫຼົ່ານີ້ສາມາດຊ່ວຍໃຫ້ຜູ້ຊື້ປະສົບຜົນສໍາເລັດໃນການໄດ້ມາເຊິ່ງຊັບສິນທີ່ຕ້ອງການແລະຫຼີກລ້ຽງຄວາມແປກໃຈທີ່ບໍ່ຄາດຄິດ.

ການປະເມີນມູນຄ່າແລະການຄອບຄອງຊັບສິນ

ການປະເມີນມູນຄ່າ (value) ຂອງຊັບສິນທີ່ຖືກຢຶດຄືນແມ່ນຂັ້ນຕອນທີ່ສໍາຄັນໃນການຕັດສິນໃຈລົງທຶນ (investment). ມັນກ່ຽວຂ້ອງກັບການວິເຄາະປັດໄຈຕ່າງໆ ເຊັ່ນ: ສະຖານທີ່ຕັ້ງ, ຂະໜາດ, ສະພາບທາງກາຍະພາບ, ແລະ ລາຄາຂາຍຂອງຊັບສິນທີ່ຄ້າຍຄືກັນທີ່ໄດ້ຂາຍໄປແລ້ວໃນພື້ນທີ່ດຽວກັນ. ການຄອບຄອງ (holdings) ເຫຼົ່ານີ້ອາດຈະຢູ່ໃນສະພາບທີ່ແຕກຕ່າງກັນຫຼາຍ, ບາງບ່ອນຕ້ອງການການສ້ອມແປງເລັກນ້ອຍ ແລະ ບາງບ່ອນຕ້ອງການການປັບປຸງຄັ້ງໃຫຍ່ ກ່ອນທີ່ຈະສາມາດນໍາໄປຂາຍຕໍ່ ຫຼື ໃຫ້ເຊົ່າໄດ້. ດັ່ງນັ້ນ, ການຄິດໄລ່ຄ່າໃຊ້ຈ່າຍເຫຼົ່ານີ້ເຂົ້າໃນການປະເມີນມູນຄ່າສຸດທິແມ່ນສິ່ງຈໍາເປັນເພື່ອໃຫ້ແນ່ໃຈວ່າການລົງທຶນມີຄວາມຄຸ້ມຄ່າ. ການລົງທຶນໃນທີ່ຢູ່ອາໄສ (residences) ທີ່ຖືກຢຶດຄືນສາມາດໃຫ້ຜົນຕອບແທນທີ່ດີ, ແຕ່ມັນກໍ່ມາພ້ອມກັບຄວາມສ່ຽງທີ່ຕ້ອງໄດ້ຈັດການຢ່າງຮອບຄອບ, ລວມທັງຄວາມບໍ່ແນ່ນອນກ່ຽວກັບສະພາບຊັບສິນ ແລະ ໄລຍະເວລາໃນການຂາຍ. ການຄົ້ນຄວ້າຕະຫຼາດຢ່າງລະອຽດແລະການປຶກສາຫາລືກັບຜູ້ຊ່ຽວຊານດ້ານອະສັງຫາລິມະສັບສາມາດຊ່ວຍໃຫ້ການຕັດສິນໃຈມີຂໍ້ມູນທີ່ຄົບຖ້ວນແລະຫຼຸດຜ່ອນຄວາມສ່ຽງ.

ພາບລວມຄ່າໃຊ້ຈ່າຍແລະການປຽບທຽບຊັບສິນທີ່ຖືກຢຶດຄືນ

ການກໍານົດຄ່າໃຊ້ຈ່າຍທີ່ແນ່ນອນຂອງຊັບສິນທີ່ຖືກຢຶດຄືນແມ່ນຂຶ້ນກັບຫຼາຍປັດໄຈ, ລວມທັງສະຖານທີ່ຕັ້ງພູມສາດ, ສະພາບປັດຈຸບັນຂອງຊັບສິນ, ຂະໜາດ, ແລະ ຄວາມຕ້ອງການຂອງຕະຫຼາດໃນທ້ອງຖິ່ນ. ໂດຍທົ່ວໄປແລ້ວ, ຊັບສິນເຫຼົ່ານີ້ມັກຈະມີລາຄາຂາຍທີ່ຕໍ່າກວ່າຊັບສິນໃນຕະຫຼາດປົກກະຕິ, ເຊິ່ງເປັນສິ່ງທີ່ດຶງດູດສໍາລັບນັກລົງທຶນແລະຜູ້ຊື້. ຢ່າງໃດກໍຕາມ, ຜູ້ຊື້ຄວນຄໍານຶງເຖິງຄ່າໃຊ້ຈ່າຍເພີ່ມເຕີມທີ່ອາດຈະເກີດຂຶ້ນເຊັ່ນ: ຄ່າທໍານຽມທາງກົດໝາຍສໍາລັບການໂອນກໍາມະສິດ, ຄ່າໃຊ້ຈ່າຍໃນການສ້ອມແປງທີ່ຈໍາເປັນ, ແລະ ຄ່າບໍາລຸງຮັກສາຈົນກວ່າຊັບສິນຈະພ້ອມສໍາລັບການຂາຍຕໍ່ຫຼືການຢູ່ອາໄສ. ຕາຕະລາງຕໍ່ໄປນີ້ສະເໜີການປະເມີນຄ່າໃຊ້ຈ່າຍທົ່ວໄປສໍາລັບປະເພດຊັບສິນທີ່ແຕກຕ່າງກັນ, ເຊິ່ງສາມາດໃຊ້ເປັນຈຸດອ້າງອີງໃນການວາງແຜນງົບປະມານ.

---

---

ລາຄາ, ອັດຕາ, ຫຼື ການປະເມີນຄ່າໃຊ້ຈ່າຍທີ່ກ່າວເຖິງໃນບົດຄວາມນີ້ແມ່ນອີງໃສ່ຂໍ້ມູນຫຼ້າສຸດທີ່ມີຢູ່ ແຕ່ອາດຈະມີການປ່ຽນແປງຕາມເວລາ. ແນະນໍາໃຫ້ຄົ້ນຄວ້າເອກະລາດກ່ອນທີ່ຈະຕັດສິນໃຈທາງດ້ານການເງິນ.

ການຂາຍແລະຕະຫຼາດທົ່ວໂລກຂອງທີ່ຢູ່ອາໄສ

ເມື່ອທະນາຄານໄດ້ມາເຊິ່ງຊັບສິນທີ່ຖືກຢຶດຄືນ, ເປົ້າໝາຍຫຼັກແມ່ນການຂາຍ (sale) ພວກມັນໃຫ້ໄວທີ່ສຸດເທົ່າທີ່ຈະເປັນໄປໄດ້ເພື່ອຫຼຸດຜ່ອນການສູນເສຍແລະເຮັດໃຫ້ການລົງທຶນ (investment) ຂອງພວກເຂົາຟື້ນຕົວ. ຂະບວນການຂາຍນີ້ສາມາດດຶງດູດຜູ້ຊື້ທີ່ຫຼາກຫຼາຍ, ຕັ້ງແຕ່ນັກລົງທຶນທີ່ຊອກຫາໂອກາດໃນການລົງທຶນ (investment opportunities) ໄປຈົນເຖິງຜູ້ຊື້ເຮືອນຄັ້ງທໍາອິດທີ່ຊອກຫາທີ່ຢູ່ອາໄສ (residences) ໃນລາຄາທີ່ເໝາະສົມ. ໃນຕະຫຼາດທົ່ວໂລກ (global market), ການເຂົ້າເຖິງຂໍ້ມູນກ່ຽວກັບຊັບສິນທີ່ຖືກຢຶດຄືນສາມາດເຮັດໄດ້ຜ່ານເວັບໄຊທ໌ຂອງທະນາຄານ, ຕົວແທນອະສັງຫາລິມະສັບ (real estate) ທີ່ຊ່ຽວຊານ, ແລະ ແພລັດຟອມອອນລາຍຕ່າງໆທີ່ລວບລວມຊັບສິນທີ່ຕົກຢູ່ໃນພາວະຫຍຸ້ງຍາກ (distressed properties). ຄວາມເຂົ້າໃຈໃນແນວໂນ້ມຂອງຕະຫຼາດແລະກົດລະບຽບໃນພາກພື້ນຕ່າງໆແມ່ນສໍາຄັນສໍາລັບການນໍາທາງໃນພູມສັນຖານການຂາຍທີ່ຊັບຊ້ອນນີ້, ລວມທັງການພິຈາລະນາກົດໝາຍທ້ອງຖິ່ນກ່ຽວກັບການເປັນເຈົ້າຂອງ (ownership) ແລະການໂອນກໍາມະສິດ.

ຊັບສິນທີ່ຖືກຢຶດຄືນຈາກທະນາຄານສະເໜີເສັ້ນທາງທີ່ແຕກຕ່າງໃນຕະຫຼາດອະສັງຫາລິມະສັບທົ່ວໂລກ, ໂດຍສະເພາະສໍາລັບຜູ້ທີ່ຊອກຫາໂອກາດໃນການລົງທຶນຫຼືທີ່ຢູ່ອາໄສໃນລາຄາທີ່ແຂ່ງຂັນ. ການເຂົ້າໃຈຂະບວນການຢຶດຊັບ, ການປະເມີນມູນຄ່າຊັບສິນ, ແລະ ຂັ້ນຕອນການຊື້ແມ່ນຈຸດໃຈກາງຂອງການນໍາໃຊ້ປະໂຫຍດຈາກຕະຫຼາດນີ້. ດ້ວຍການຄົ້ນຄວ້າຢ່າງລະອຽດແລະຄວາມພາກພຽນ, ຜູ້ຊື້ສາມາດຄົ້ນພົບຊັບສິນທີ່ມີຄຸນຄ່າແລະບັນລຸເປົ້າໝາຍການລົງທຶນຂອງຕົນໃນຂະນະທີ່ຄໍານຶງເຖິງຄວາມສ່ຽງທີ່ກ່ຽວຂ້ອງ.